Особенности привлечения внешней управляющей компании

Преимущества передачи функций по коммерческому управлению внешней компании заключаются в следующем:

• Собственнику объекта коммерческой недвижимости важно, чтобы инвестированные в объект коммерческой недвижимости средства были возвращены с определенной доходностью (как правило, от аренды объекта недвижимости), для чего необходимо сделать процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым. Речь, конечно, идет об управляемых рисках, к которым относятся: условия арендного договора, уровень операционного и финансового левереджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости, месторасположение объекта недвижимости, структура арендаторов. Именно этими рисками и будет управлять внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению.

• Профессиональные компании осуществляют комплексное обслуживание одновременно нескольких объектов в нескольких сегментах коммерческой недвижимости, имеют специалистов в разных областях — маркетологов, брокеров, специалистов по аренде недвижимости, экономистов и юристов, специализирующихся именно в сфере коммерческого управления (Property Management). Такие компании имеют непосредственную связь с рынком и представляют серьезную конкуренцию коммерческим службам собственника, управляющим объектами недвижимости самостоятельно.

• Внешняя управляющая компания осуществляет маркетинговую поддержку и брокеридж объекта в рамках действия договора на управление / агентского договора, что существенно сокращает размер затрат собственника на внешних консультантов, рекламное и маркетинговое продвижение объекта.

• При передаче функций по коммерческому управлению внешней компании собственник передает также полномочия по решению вопросов ротации арендаторов внутри объекта — уменьшением или увеличением арендуемой площади, расторжением договоров аренды, ценообразованием в части применения арендных ставок в договорах аренды, заключением новых договоров аренды, переговорными процессами с арендаторами, управлением дебиторской задолженностью и управлением претензионной работой с арендаторами, что является достаточно трудоемким процессом.

• Внешняя управляющая компания способна обеспечить выполнение плана доходов от аренды, что является немаловажным условием для собственника, который планирует получение определенного дохода в определенный период в будущем (например, за календарный год). Данный план будет разработан с учетом специфики объектов недвижимости, сроков экспонирования свободных площадей, с учетом состояния помещений, коэффициента потерь и других факторов.

• Профессиональная компания, имея в своем штате квалифицированных юристов, оказывает юридическое сопровождение по заключенным и планируемым к заключению договорам аренды, представлением интересов собственника в контролирующих и судебных органах.

• Управляющая компания представляет собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т. е. все потенциальные возможности получения дохода.

• Внешняя управляющая компания может осуществлять и дополнительные услуги, среди которых наиболее важная — аудит коммерческого использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т. к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив, непросто, а в 90% случаев они есть.

• Доверие собственника к управляющей компании.

• Большинство компаний, занимающихся профессиональным коммерческим управлением, как правило, не оказывают услуги по эксплуатации объекта недвижимости, что для собственника объекта является немаловажным фактором.

Если объект недвижимости небольшой, собственнику объекта по силам самому справиться с управлением своего объекта, и, возможно, расходы по управлению объектом будут намного ниже, чем предложит управляющая компания.

Если собственник выбирает управление объектом самостоятельно, то ему необходимо организовать коммерческую службу, которая будет включать специалистов по маркетинговому и рекламному продвижению объекта, брокеров, специалистов по аренде, экономистов, юристов и контролировать сразу несколько направлений деятельности. Для этого собственник должен быть уверен в своих знаниях и возможностях, особенно если эти виды деятельности являются непрофильными.

Профессиональная компания в сфере коммерческого управления отлично подойдет для девелоперов, банков, а также для компаний, у которых имеются непрофильные активы в виде приносящей доход коммерческой недвижимости. Для перечисленных компаний необходимо четкое понимание потенциала недвижимости, приносящей доход, важна отчетность, четко выработанная стратегия продвижения объектов на рынке, методология ценообразования и применения арендных ставок, и управление рисками.

Для контроля за управляющей компанией в сфере Property Management, необходимо в договоре на управление указать перечень обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая будет включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

Специализирующихся исключительно в сфере Property management управляющих компаний в России крайне мало, многие девелоперы и банкиры и не подозревают о том, что возможно внешнее коммерческое управление, которое как и любой аутсорсинг избавит их от посвящения в непрофильный бизнес.

Собственникам коммерческой недвижимости, которые управляют объектами самостоятельно, рекомендуется привлекать внешние компании для проведения аудита коммерческого использования объектов с целью объективной оценки деятельности собственной коммерческой службы и выявления возможных рисков и нарушений.

Материал подготовлен компанией БазЭл Недвижимость

CRE